Ankara Kamulaştırma, Acele Kamulaştırma ve Bedel Artırım Avukatı

2942 sayılı Kanun m.10 kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili, m.27 acele kamulaştırma, fiili/hukuki kamulaştırmasız el atma ve irtifak hakkı davaları.

Kamulaştırma hukuku; Anayasa m.46 güvencesindeki mülkiyet hakkının kamu yararı amacıyla sınırlandırıldığı hallerde, taşınmazın gerçek karşılığının tespit edilmesini konu alan bir hukuk dalıdır. Karayolları Genel Müdürlüğü (KGM), Devlet Su İşleri (DSİ), TEİAŞ, BOTAŞ, TCDD, TOKİ, EÜAŞ ve belediyeler tarafından yürütülen kamulaştırma işlemlerinde; 2942 sayılı Kanun m.10 bedel tespiti ve tescil davaları, m.27 acele kamulaştırma süreçleri, imar planında kamu hizmet alanında bırakılan taşınmazlar için hukuki el atma ve fiili kamulaştırmasız el atma davalarında hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunulmaktadır.

Hizmet Kapsamı ve Uzmanlık Alanlarımız

  • 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.10 kapsamında Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescili (KBTT) davaları
  • 2942 SK m.27 Acele Kamulaştırma el koyma kararlarına karşı delil tespiti ve gerçek rayiç farkı takibi
  • Fiili kamulaştırmasız el atma (yol, baraj, enerji nakil hattı, boru hattı geçirilmesi) tazminat ve ecrimisil davaları
  • İmar planında 5 yıldan fazla okul, park, yeşil alan veya yol olarak bekletilen arsalar için Hukuki El Atma davaları
  • Tarım arazilerinde kapitalizasyon faiz oranı (%4-%5), münavebe ürün net geliri ve objektif değer artırıcı unsur itirazları
  • Arsa vasfındaki taşınmazlarda emsal satış karşılaştırması ve imar düzenleme ortaklık payı (DOP) incelemesi
  • TEİAŞ ve BOTAŞ projelerinde daimi irtifak hakkı ve taşınmaz değer düşüklüğü karşılığı hesaplaması
  • Danıştay ve İdare Mahkemeleri nezdinde kamulaştırma/acele kamulaştırma işleminin iptali davaları

Kamulaştırma Hukuku Hesaplama Araçları

Ankara Kamulaştırma İdareleri, Mahkemeler ve Yüksek Yargı Merkezleri

Türkiye’deki tüm büyük altyapı, otoyol, hızlı tren, baraj ve enerji nakil hattı kamulaştırmalarını yürüten yatırımcı genel müdürlükler ile üst derece yargı mercileri Ankara’da bulunmaktadır:

  • Ankara Asliye Hukuk ve İdare Mahkemeleri (Sıhhiye, Dışkapı & Batı Adliyesi (Sincan))

    Ankara il sınırlarındaki taşınmazların (Çankaya, Gölbaşı, Yenimahalle, Sincan, Kahramankazan, Polatlı, Çubuk, Akyurt vb.) 2942 SK m.10 bedel tespiti, kamulaştırmasız el atma ve idari iptal davaları.

  • Yatırımcı Kamu İdareleri Genel Müdürlükleri (KGM, DSİ, TEİAŞ, BOTAŞ, TOKİ, TCDD) (Çankaya / Yenimahalle - Ankara)

    Uzlaşma komisyonu görüşmeleri, kamulaştırma planları, kıymet takdir itirazları ve ödeme/tahsilat süreçlerinin merkezden takibi.

  • Yargıtay 5. Hukuk Dairesi & Danıştay 6. Dairesi (İncek / Ahlatlıbel - Ankara)

    Türkiye’nin 81 ilindeki Asliye Hukuk Mahkemelerinden verilen kamulaştırma bedel tespiti kararlarının temyiz incelemesi (Yargıtay 5. HD) ve Cumhurbaşkanı Acele Kamulaştırma kararlarının iptali davaları (Danıştay 6. Daire).

2942 Sayılı Kanun m.8 Uzlaşma ve m.10 Bedel Tespiti Sürecinde Maliklerin Hakları

İdareler kamulaştırma sürecinde öncelikle kendi bünyelerindeki kıymet takdir komisyonları aracılığıyla bir bedel belirleyerek maliki pazarlık (uzlaşma) görüşmesine davet eder.

Uzlaşma Tutanağını İmzalamak Zorunlu mudur?

Hayır. İdarenin uzlaşma komisyonunda teklif ettiği bedel çoğunlukla gerçek piyasa rayicinin çok altındadır. Malik bu bedeli kabul etmek zorunda değildir. Uzlaşma tutanağı imzalanmadığında mülkiyet kaybedilmez; aksine idare, taşınmazı alabilmek için Asliye Hukuk Mahkemesinde 2942 SK m.10 kapsamında "Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescili" davası açmak zorunda kalır ve gerçek bedel bağımsız SPK lisanslı bilirkişi kurulunca belirlenir.

Tarım Arazilerinde Kapitalizasyon Faizi ve Objektif Değer Artışı

Tarla, bağ, bahçe vasfındaki taşınmazlarda Yargıtay 5. Hukuk Dairesi içtihatları uyarınca sulu/kuru tarım durumu, il/ilçe tarım müdürlüğü münavebe verileri, kapitalizasyon faiz oranı (kapitalizasyon faizi düştükçe arazi değeri yükselir) ve taşınmazın yola, sanayiye veya yerleşim yerine yakınlığından kaynaklanan objektif değer artırıcı unsur (%50’den %200’e varan artış) birlikte değerlendirilmektedir.

Acele Kamulaştırma (m.27) ve Kamulaştırmasız El Atma Davaları

Enerji, otoyol, hızlı tren veya kentsel dönüşüm projelerinde sıklıkla Cumhurbaşkanı Kararı ile 2942 SK m.27 kapsamında acele kamulaştırma uygulanmaktadır.

Acele Kamulaştırmada Bankaya Yatan İlk Parayı Çekmek Dava Hakkını Kaybettirir mi?

Hayır! Acele kamulaştırma (m.27) kararı yalnızca bir delil tespiti ve el koyma tedbiridir. İdarenin ilk aşamada mahkemece belirlenen bedeli malik adına bankaya yatırması üzerine malikin bu parayı çekmesi, taşınmazın gerçek değerini kabul ettiği anlamına gelmez. İdare makul sürede (en geç 6 ay içinde) m.10 bedel tespiti davasını açmak zorundadır; açmazsa malik kamulaştırmasız el atma davası açarak bakiye gerçek rayiç farkını ve faizini tahsil eder.

Fiili ve Hukuki Kamulaştırmasız El Atma ile Ecrimisil (İşgal Tazminatı)

İdare hiçbir kamulaştırma işlemi yapmadan taşınmazdan yol, kanal veya enerji hattı geçirmişse (fiili el atma) ya da imar planında taşınmazı okul alanı, yeşil alan, park veya yol olarak ayırıp 5 yılı aşkın süredir kamulaştırmayarak malikin inşaat yapmasını engellemişse (hukuki el atma), taşınmazın dava tarihindeki tam piyasa rayici ve geriye dönük 5 yıllık ecrimisil bedeli dava yoluyla tahsil edilir.

Kamulaştırma, Acele Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma Davaları Karşılaştırması (2026)

Özellik / KriterNormal Kamulaştırma (2942 SK m.10)Acele Kamulaştırma (2942 SK m.27)Kamulaştırmasız El Atma
Davayı Kim Açar?Kamulaştırmayı yapan İdare açar (Malik davalıdır)Önce İdare m.27 el koyma ister; sonra m.10 davası açılırTaşınmaz Maliki (Tapu sahibi veya mirasçıları) açar
Görevli ve Yetkili MahkemeTaşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk MahkemesiTaşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk MahkemesiFiili el atma: Asliye Hukuk / Hukuki el atma: İdare veya Asliye Hukuk
Değerleme (Kıymet) Tarihiİdarenin m.10 davasını açtığı tarih (TÜFE/faiz güncellemeli)Asıl bedel tespit davasının (m.10) açıldığı tarihMalikin tazminat davasını açtığı tarihteki gerçek rayiç
Bilirkişi Değerleme YöntemiArsa: Emsal satış karşılaştırma / Arazi: Net zirai gelirm.27’de ön tespit yapılır; gerçek fark m.10’da alınırDava tarihindeki emsal arsa/arazi rayici + Ecrimisil (5 yıllık)
İdari İptal Davası SüresiTebliğden itibaren 30 Gün (İdare Mahkemesi)Cumhurbaşkanı Kararına karşı 30 Gün (Danıştay)El atma devam ettiği sürece mülkiyet hakkı zamanaşımına uğramaz

2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu m.10 ve m.37 Kapsamında Görev ve Yetki

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.10 ve m.37 uyarınca kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davaları, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde görülür. Kamulaştırma işleminin iptali davalarında İdare Mahkemeleri (Cumhurbaşkanı tarafından verilen acele kamulaştırma kararlarına karşı açılacak iptal davalarında ise ilk derece mahkemesi olarak Danıştay) görevlidir. Adli yargıda verilen bedel tespiti kararlarının temyiz incelemesi Yargıtay 5. Hukuk Dairesi tarafından yapılmaktadır.

Dava ve Danışmanlık Süreci

  1. Parsel, İmar ve Emsal Rayiç Analizi

    Tapu kaydı, Resmî Gazete kamulaştırma kararı, imar durumu ve bölgedeki gerçek emsal satışlar incelenerek taşınmazın gerçek değeri hesaplanır.

  2. Uzlaşma Görüşmesi veya İdari İptal Değerlendirmesi

    2942 SK m.8 uzlaşma komisyonu süreci yönetilir; hukuka aykırı kamulaştırmalarda 30 gün içinde İdare Mahkemesi / Danıştay iptal davası açılır.

  3. Mahkeme Keşfi ve Bilirkişi Raporuna İtiraz

    Asliye Hukuk Mahkemesi keşfine bizzat katılınarak emsal satışlar, kapitalizasyon oranı ve objektif değer artırıcı unsurlar bilirkişi raporuna işletilir.

  4. Bedel Blokesinin Çözümü, Faiz ve Temyiz Takibi

    Artırılan kamulaştırma bedelinin bankadan tahsili, Anayasa Mahkemesi kararları ışığında enflasyon/faiz farkı ve Yargıtay 5. HD temyiz süreci tamamlanır.

Sıkça Sorulan Sorular

Acele kamulaştırma kararında bankaya yatırılan parayı çekersem itiraz hakkım yanar mı?

Kesinlikle yanmaz. 2942 sayılı Kanun m.27 uyarınca acele kamulaştırmada bankaya bloke edilen tutar yalnızca el koyma şartı olarak yatırılan ön bedeldir. Bu parayı çekmeniz, asıl değer tespiti davasında (m.10) veya kamulaştırmasız el atma davasında taşınmazınızın gerçek piyasa rayiç farkını talep etmenize hiçbir şekilde engel değildir.

İdarenin açtığı kamulaştırma bedel tespiti davasında (m.10) avukat tutmazsam ne olur?

Kamulaştırma bedel tespiti davalarında taşınmazın arsa mı yoksa arazi mi sayılacağı, hangi emsal satışların dikkate alınacağı, kapitalizasyon faiz oranı ve objektif değer artırıcı unsur oranı (%50-%150 fark yaratabilir) tamamen tarafların sunduğu delil ve bilirkişi itirazlarına göre şekillenir. Teknik itiraz yapılmayan dosyalarda taşınmaz malikleri gerçek değerin yarısına kadar hak kaybı yaşayabilmektedir.

Arsam imar planında yıllardır okul alanı, park veya yeşil alan görünüyor, belediye kamulaştırmıyor; ne yapabilirim?

3194 sayılı İmar Kanunu m.10 uyarınca imar planlarının yürürlüğe girmesinden itibaren 5 yıl içinde ilgili idarece kamulaştırılmayan ve malikin tasarruf hakkını kısıtlayan taşınmazlarda "Hukuki El Atma" gerçekleşmiş sayılır. İlgili belediyeye veya bakanlığa karşı kamulaştırmasız el atma nedeniyle taşınmazın güncel piyasa rayiç bedelinin tahsili davası açılabilir.

Tarlamın üzerinden yüksek gerilim hattı (TEİAŞ) veya boru hattı (BOTAŞ) geçti, ne talep edebilirim?

2942 sayılı Kanun m.4 ve m.11/son uyarınca taşınmazın mülkiyeti sizde kalsa dahi, üzerinden geçen enerji nakil hattı veya altından geçen boru hattı nedeniyle oluşan daimi irtifak (kullanım kısıtlaması) karşılığı olarak taşınmazın tamamında meydana gelen değer düşüklüğü tutarı (arazilerde %35’e, arsalarda %50’ye kadar) idareden tahsil edilir.

Kamulaştırma bedeline itiraz veya iptal davası açma süresi kaç gündür?

Kamulaştırma işleminin (kamu yararı kararının) kendisine karşı İdare Mahkemesinde (Cumhurbaşkanı Acele Kamulaştırma kararlarına karşı Danıştay’da) iptal davası açma süresi, tebliğden itibaren 30 GÜNDÜR (2942 SK m.14). Ancak taşınmazın bedeline ilişkin süreçte idarenin açtığı m.10 davasında mahkemece verilen süreler içinde delil ve emsal bildirilmesi gerekir.

Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davasında yetkili mahkeme neresidir?

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.37 uyarınca bu kanundan doğan tüm anlaşmazlıkların adli yargıda çözümlenmesi gerekenleri, taşınmaz malın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde basit yargılama usulüne göre görülür. Kanun yolları incelemesi ise ilgili Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairesi ve Yargıtay 5. Hukuk Dairesi tarafından yapılmaktadır.

Diğer Hukuki Uzmanlık Alanlarımız

İlgili Hukuki Makaleler ve Rehberler