Kamulaştırmasız El Atma Davası ve Tazminat Hesabı 2026: Fiili & Hukuki El Atma, Emsal Rayiç Tespiti ve Yargıtay İlkeleri
Arsasından veya arazisinden yol, park, yüksek gerilim hattı geçen ya da imar planında kısıtlanıp kamulaştırılmayan mülk sahiplerinin tazminat rehberi. Fiili ve hukuki el atma ayrımı, AYM 2025 iptal kararları, 5 yıllık ecrimisil, arsa-arazi bedel hesabı, irtifak değer düşüklüğü formülleri ve 4 adet dilekçe şablonu.
Kamulaştırmasız El Atma Davası ve Tazminat Hesabı 2026: Fiili & Hukuki El Atma, Emsal Rayiç Tespiti ve Yargıtay İlkeleri
Özet — Mülk Sahiplerinin ve Uygulamacıların Bilmesi Gereken En Kritik 10 İlke
Türkiye Cumhuriyeti Anayasası'nın 35. maddesi ile Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi Ek 1 No'lu Protokolü uyarınca mülkiyet hakkı, demokratik toplum düzeninin ve hukuk devletinin en temel güvencelerinden biridir. Kamu kurumları (Belediyeler, Karayolları Genel Müdürlüğü, Devlet Su İşleri, TEİAŞ, BOTAŞ, Millî Eğitim Bakanlığı, Sağlık Bakanlığı vb.), kamu yararının gerektirdiği zorunlu hallerde özel mülkiyette bulunan bir taşınmaza ihtiyaç duyduğunda Anayasa'nın 46. maddesi ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu uyarınca taşınmazın gerçek bedelini peşin ve nakden ödeyerek kamulaştırma yapmak mecburiyetindedir.
Ancak uygulamada kamu idareleri; bütçe yetersizliği, ödenek aktarılmaması, kamulaştırma maliyetlerinden kaçınma veya bürokratik eylemsizlik gerekçeleriyle kamulaştırma sürecini hiç işletmeksizin ya da yarım bırakarak vatandaşların arazilerine fiilen yol, kaldırım, park, çocuk oyun alanı, trafo, su isale hattı veya enerji nakil hattı yapmakta; ya da imar planlarında taşınmazı on yıllarca okul, sağlık tesisi veya yeşil alan olarak tahsis edip malikin tasarruf yetkisini süresiz askıya almaktadır. Hukuk sistemimizde idarenin bu anayasal mülkiyet ihlaline kamulaştırmasız el atma adı verilir.
Taşınmazı bu durumda olan mülk sahiplerinin ve uygulayıcı meslektaşların hak kaybı yaşamadan en yüksek serbest piyasa rayicini tahsil edebilmesi için bilinmesi gereken 10 temel ilke şunlardır:
- Fiili ve Hukuki El Atma Ayrımı: İdarenin taşınmaza fiziksel olarak girip asfalt dökmesi, bina, park veya direk yapması Fiili El Atma (Haksız Fiil / Fiili Yol) niteliğindedir ve davası adli yargıda (Asliye Hukuk Mahkemesi) açılır. Taşınmaza fiziksel temas olmaksızın imar planında kamu alanına (okul, park vb.) ayrılıp 5 yıllık imar programında kamulaştırılmaması ise Hukuki El Atma (İmar Kısıtlılığı) oluşturur.
- AYM'nin 2025 Tarihli İptal Kararı (E.2024/135, K.2025/20) ve Yargı Yolu: 7421 sayılı Kanun ile 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu Ek 1. maddesine eklenen ve hukuki el atmalarda adli yargıyı işaret eden yasa kuralı, Anayasa Mahkemesi'nin 16.01.2025 tarihli ve E.2024/135, K.2025/20 sayılı kararı (30.04.2025 tarih ve 32886 sayılı R.G.) ile İPTAL EDİLMİŞTİR. Kararın 9 aylık erteleme süresi sonunda (30.01.2026) yürürlüğe girmesiyle birlikte; fiili işgal içermeyen salt hukuki el atma uyuşmazlıklarında Uyuşmazlık Mahkemesi ve Danıştay içtihatları doğrultusunda İdare Mahkemeleri (Tam Yargı Davası) görevli hale gelmiştir.
- Bütünlük İlkesi (Karma El Atma Kuralı): Taşınmazın bir bölümünden fiilen yol veya park geçirilmiş, kalan kısmı ise imar planında kamu hizmetine tahsis edilmişse dava bölünemez; Uyuşmazlık Mahkemesi ilkesel kararları uyarınca davanın tamamı adli yargıda (Asliye Hukuk Mahkemesi) görülür.
- Fiili El Atmada ZAMANAŞIMI YOKTUR: Anayasa Mahkemesi'nin 2942 sayılı Kanun Geçici 6. maddedeki ve 38. maddedeki 20 yıllık hak düşürücü süreleri anayasaya aykırı bularak iptal etmesi sebebiyle, fiili el atma davaları hiçbir zamanaşımına tabi değildir. İdare arsanıza 40 yıl önce el atmış olsa dahi bugün dava açarak dava tarihindeki güncel serbest piyasa rayicini talep edebilirsiniz.
- Bedel Dava Tarihindeki Serbest Piyasa Rayicine Göre Belirlenir: Taşınmazın değeri eski el atma tarihindeki sembolik bedellere veya belediye emlak vergi değerine göre değil; mülkiyetin idareye devrine rıza gösterilen dava tarihindeki serbest piyasa alım-satım rayicine göre hesaplanır.
- Arsalarda Emsal Karşılaştırması, Arazilerde Net Gelir Yöntemi Zorunludur: 2942 sayılı Kanun m. 11 kıyasen uygulanır. İmar parsellerinde özel amaçlı olmayan emsal tapu satışları; tarım arazilerinde ise Tarım İlçe Müdürlüğü mutat münavebe ürün verileri ve %3-%5 kapitalizasyon faizi esas alınır.
- Geriye Dönük 5 Yıllık Ecrimisil (Kira Tazminatı) Birlikte İstenir: Fiili el atmada mülk sahibi arsa bedelinin yanı sıra, dava tarihinden geriye doğru son 5 yıllık dönem için kademeli yasal faiziyle haksız işgal tazminatı (ecrimisil) tahsil etme hakkına sahiptir.
- Pasif Husumet Ehliyeti Tuzağı (Yatırımcı İdare Kuralı): En sık yapılan usul hatası, sadece imar planını onaylayan belediyeyi davalı göstermektir. Sorumlu idare, taşınmazın tahsis edildiği kamu hizmetini yürüten ve bütçeyi kullanan **"Yatırımcı İdare"**dir (Okul için MEB, Hastane için Sağlık Bakanlığı, Otoyol için KGM, Enerji hattı için TEİAŞ).
- İlama Dayalı İcrada 2942 Sayılı Kanun Ek Madde 4 Zorunluluğu: Mahkemece hükmedilen kamulaştırmasız el atma tazminatı ve vekalet ücreti için doğrudan icra takibi başlatılamaz. İcradan önce idareye banka hesap numarası yazılı bildirilerek 30 günlük yasal ödeme süresi beklenmelidir; aksi halde icra takibi icra mahkemesince şikayet yoluyla iptal edilir.
- Dava Türü Seçimi (HMK m. 109 Kısmi Dava): HMK m. 107 belirsiz alacak davası 7589 sayılı Kanun ile yürürlükten kaldırıldığından, yeni davalar fazlaya ilişkin haklar saklı tutularak HMK m. 109 Kısmi Dava olarak açılmalı ve bilirkişi raporu akabinde tahkikat bitene kadar artırılmalıdır.
[!TIP] Arsanızdan yol, park veya enerji nakil hattı geçtiyse ya da araziniz imar kısıtlılığına uğradıysa güncel tazminatınızı ve 5 yıllık ecrimisili Kamulaştırmasız El Atma Tazminat Hesaplama Aracı ve Geriye Dönük Ecrimisil Hesaplayıcı üzerinden saniyeler içinde hesaplayabilirsiniz. Ayrıca ilinizdeki büyük kamu yatırımlarını ve otoyol projelerini incelemek için 81 İl İnteraktif Kamulaştırma Haritası rehberimize başvurabilirsiniz.
1. Fiili El Atma ile Hukuki El Atmanın Karşılaştırmalı Matrisi
Kamulaştırmasız el atma uyuşmazlıklarında doğru stratejiyi belirlemenin ilk adımı, müdahalenin fiili mi yoksa hukuki mi olduğunu netleştirmektir:
| Kriter / Hukuki Nitelik | Fiili El Atma (Haksız Fiil / Fiili Yol) | Hukuki El Atma (İmar Kısıtlılığı) |
|---|---|---|
| Müdahalenin Niteliği | Taşınmaza fiziksel müdahale vardır (yol, kaldırım, park, bina, pilon, boru hattı). | Taşınmaza fiziksel müdahale yoktur; imar planında kamu alanına (okul, yeşil alan) ayrılmıştır. |
| Yargı Yolu | Adli Yargı | İdari Yargı (AYM E.2024/135, K.2025/20 İptal Kararı Sonrası) |
| Görevli Mahkeme | Asliye Hukuk Mahkemesi (HMK m. 2) | İdare Mahkemesi (Tam Yargı Davası) |
| Yetkili Mahkeme | Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (HMK m. 12 Kesin Yetki) | Taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesi (İYUK m. 34 Kesin Yetki) |
| Zamanaşımı / Hak Düşürücü Süre | Zamanaşımı YOKTUR. İdare 30-40 yıl önce el atsa bile dava her zaman açılabilir. | 5 yıllık imar uygulama programı süresinin dolmasından itibaren dava açılabilir. |
| Dava Öncesi Başvuru Şartı | İdareye uzlaşma veya başvuru zorunlu değildir; doğrudan dava açılabilir. | ZORUNLUDUR. İYUK m. 13 uyarınca önce idareye yazılı başvuru yapılmalıdır. |
| Ecrimisil (Kira Tazminatı) Hakkı | VARDIR. Dava tarihinden geriye dönük 5 yıllık ecrimisil faiziyle birlikte istenir. | YOKTUR. Fiziksel işgal ve haksız kullanım olmadığından ecrimisil talep edilemez. |
| Faiz Türü ve Başlangıcı | Anayasa 46/son uyarınca kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faiz (Dava Tarihinden İtibaren). | Yasal faiz (İdareye başvuru veya tam yargı davası tarihinden itibaren). |
| Dava Türü | HMK m. 109 Kısmi Dava (Bedel ve Ecrimisil) | 2577 sayılı İYUK Tam Yargı Davası (Tazminat) |
2. Fiili El Atma Rejimi (Adli Yargı — Asliye Hukuk Mahkemesi)
2.1 Mülk Sahibinin Seçimlik Hakları ve Tarihi 16.05.1956 İBK Kararı
İdarenin usulüne uygun bir kamulaştırma kararı almadan ve bedelini peşin ödemeden özel mülkiyetteki bir taşınmaza fiziksel olarak el koyması, Türk Medeni Kanunu anlamında açık bir haksız fiil teşkil eder.
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 16.05.1956 tarihli ve 1956/1-6 sayılı ilkesel kararında mülk sahibinin hakları kesin çerçeveye bağlanmıştır:
- El Atmanın Önlenmesi (Meni Müdahale) ve Kal (Yıkım) Davası (TMK m. 683): Malik, mülkiyet hakkına dayanarak idarenin haksız müdahalesinin sonlandırılmasını, arazisine dökülen asfaltın veya dikilen tesislerin yıkılarak taşınmazın eski hale getirilmesini talep edebilir.
- Kamulaştırmasız El Atma Nedeniyle Bedel Tespiti ve İdare Adına Tescil Davası: Malik el koyma olgusuna rıza göstererek, mülkiyetin idare adına tapuda tescil veya terkinine karşılık taşınmazın dava tarihindeki serbest piyasa rayicinin tahsilini isteyebilir.
⚖️ Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin Yerleşik Kuralı:
"Taşınmaza kamulaştırmasız el atılması halinde mahkemece el atılan bölümün zemin bedeli ile eski hale getirme masraflarının karşılaştırması yapılmalıdır. Eski hale getirme masraflarının yer bedelinden fazla olması halinde el konulan kısmın zemin bedelinin idareden tahsili ile tapunun idare adına tesciline; yer bedelinin eski hale getirme masrafından fazla olması halinde ise el atmanın önlenmesi talebinin kabulüne karar verilmelidir."
2.2 Görevli ve Yetkili Mahkeme
- Görevli Mahkeme: HMK m. 2 uyarınca dava konusunun değerine bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir.
- Yetkili Mahkeme: HMK m. 12 uyarınca taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; taraflar yetki sözleşmesi yapamaz.
3. Hukuki El Atma (İmar Kısıtlılığı) ve AYM'nin 2024-2025 Kararları
3.1 Hukuki El Atmanın Tanımı ve 5 Yıllık Yasal Süre
Hukuki el atmada taşınmaza fiziki bir işgal yapılmamaktadır. Ancak imar planında taşınmaz; okul alanı, park, çocuk bahçesi, sağlık tesisi, dini tesis, otoyol kavşağı veya meydan gibi kamu hizmetine özgülenmiştir.
3194 sayılı İmar Kanunu'nun 10. maddesi uyarınca belediyeler, imar planlarının yürürlüğe girmesinden itibaren en geç 3 ay içinde 5 yıllık imar programlarını hazırlamak ve bu 5 yıllık süre içerisinde ilgili kamu alanlarını kamulaştırmak zorundadır. Taşınmazın 5 yıl boyunca kamulaştırılmaması ve inşaat yapma yasağı altında tutulması, mülkiyet hakkının özüne dokunan ölçüsüz bir müdahaledir.
3.2 Anayasa Mahkemesi'nin 16.01.2025 Tarihli (E.2024/135, K.2025/20) İptal Kararı ve Görevli Yargı Yolu
Uygulamada yıllardır süregelen adli yargı - idari yargı görev uyuşmazlığında Anayasa Mahkemesi dönüm noktası niteliğinde bir karar vermiştir:
- İptal Edilen Kanun Hükmü: 26.11.2022 tarihli ve 7421 sayılı Kanun ile 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu Ek 1. maddesinin birinci fıkrasına eklenen üçüncü cümle ("Bu süre içinde belirtilen işlemlerin yapılmaması halinde taşınmazların malikleri tarafından mülkiyet hakkından kaynaklı bedele ilişkin açılacak davalar, adli yargıda görülür."), Anayasa Mahkemesi'nin 16.01.2025 tarihli ve E.2024/135, K.2025/20 sayılı Kararı ile Anayasa'nın 13., 35. ve 46. maddelerine aykırı bulunarak İPTAL EDİLMİŞTİR.
- Resmî Gazete ve Yürürlük Tarihi: Karar, 30 Nisan 2025 tarihli ve 32886 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanmış; Anayasa Mahkemesi kanun koyucuya yeni bir yasal düzenleme yapması için süre tanımak amacıyla iptal hükmünün Resmî Gazete'de yayımlanmasından başlayarak 9 ay sonra (30.01.2026 tarihinde) yürürlüğe girmesine hükmetmiştir.
- Yargı Yolu ve Görev Kuralı: İptal hükmünün yürürlüğe girmesiyle birlikte, Uyuşmazlık Mahkemesi Hukuk Bölümü'nün yerleşik kararları (30.05.2022 gün ve E.2022/194, K.2022/334; 21.03.2022 gün ve E.2022/101, K.2022/168; 31.01.2022 gün ve E.2021/607, K.2022/35) ile Danıştay içtihatları yeniden mutlak uygulama alanı bulmuştur: **Fiili el atma olmaksızın, salt imar planında kamu alanına (okul, yeşil alan vb.) tahsis edilmesinden kaynaklanan hukuki el atma uyuşmazlıklarında görevli yargı yeri İDARİ YARGI (İdare Mahkemesi — Tam Yargı Davası)**dır.
- İdari Başvuru Şartı: 2577 sayılı İYUK m. 13 uyarınca İdare Mahkemesi'nde tam yargı davası ikame edilmeden önce, taşınmazın tahsis edildiği yatırımcı idareye yazılı başvuru yapılarak imar kısıtlılığının giderilmesi veya kamulaştırma bedelinin ödenmesi talep edilmelidir. İdarenin 30 gün içinde ret cevabı vermesi veya zımnen reddetmesi halinde 60 günlük yasal dava açma süresi başlar.
4. Bütünlük İlkesi: Karma El Atma (Fiili ve Hukuki El Atmanın Birlikte Bulunması)
Uygulamada sıklıkla karşılaşılan durumlardan biri, bir parselin ön kısmından belediyece fiilen yol geçirilmişken, arka kısmının imar planında ilköğretim veya yeşil alan olarak bırakılmasıdır.
Mülk sahibinin aynı parsel için ikiye bölünerek bir kısmı için Asliye Hukuk'ta, diğer kısmı için İdare Mahkemesi'nde ayrı ayrı dava açması usul ekonomisine aykırıdır.
⚖️ Uyuşmazlık Mahkemesi Hukuk Bölümü İlkesel Kararı:
"Taşınmazın bir kısmına fiilen el atıldığı, diğer bir kısmı için ise hukuki el atma durumunun söz konusu olduğu karma hallerde; taşınmaz malikinin bir kısım için adli, diğer kısım için idari yargıda dava açmaya zorlanması usul ekonomisine aykırıdır. Proje bütünlüğü ve kullanım bütünlüğü gereğince, taşınmazın fiilen el atılmayan (hukuki el atmaya konu olan) kısmına yönelik tazminat talebinin de BÜTÜNLÜK İÇİNDE ADLİ YARGIDA (Asliye Hukuk Mahkemesi'nde) görülmesi zorunludur."
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi de bu ilkeyi aynen benimsemektedir. Parselde kısmi dahi olsa bir fiili el atma varsa, taşınmazın tamamı için Asliye Hukuk Mahkemesi'nde tek bir dava açılmalıdır.
5. Taraf Ehliyeti ve Pasif Husumet Tuzağı (Yatırımcı İdare Kuralı)
5.1 Davacı Taraf: Paydaşlar Tek Başına Dava Açabilir mi?
- Tapu Maliki: Taşınmazın tapuda kayıtlı maliki doğrudan dava açma ehliyetine sahiptir.
- Paylı (Müşterek) Mülkiyet: Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin yerleşik içtihatları uyarınca kamulaştırmasız el atma davalarında paydaşlar arasında zorunlu dava arkadaşlığı yoktur. Her bir paydaş kendi payı oranında bağımsız olarak bedel ve ecrimisil davası açabilir; diğer paydaşların onayına ihtiyaç duymaz.
- Elbirliği (İştirak) Mülkiyeti: Miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda tereke elbirliği mülkiyetine tabidir. Bu durumda tüm mirasçıların birlikte dava açması, davaya muvafakat vermesi veya TMK m. 640 uyarınca terekeye temsilci atanması gerekir.
- Zilyet: Tapusuz taşınmazlarda TMK m. 713 uyarınca zilyetlikle kazanma koşullarını tamamlamış olan zilyetler de dava açabilir.
5.2 Davalı Taraf: "Yatırımcı İdare" Tespiti ve Husumet Tablosu
Kamulaştırmasız el atma davalarında davanın usulden husumet yokluğu nedeniyle reddedilmesine yol açan en büyük tuzak, taşınmazın bulunduğu ilçe veya büyükşehir belediyesinin davalı gösterilmesidir.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin "Hukuki Mesuliyet" ve "Yatırımcı İdare" ilkesi uyarınca; davalı gösterilmesi gereken makam, taşınmazın imar planında tahsis edildiği kamu hizmetini fiilen yürüten ve bütçesine sahip olan idaredir:
| İmar Planındaki Tahsis / Fiili Kullanım Amacı | Davalı Gösterilmesi Gereken Yatırımcı İdare | Açıklama & Yargıtay 5. HD İlkesi |
|---|---|---|
| İlkokul, Ortaokul, Lise, Anaokulu Alanı | Millî Eğitim Bakanlığı (MEB) | İmar planını belediye yapmış olsa dahi yatırımcı idare MEB'dir; belediyeye husumet yöneltilemez. |
| Devlet Hastanesi, Sağlık Ocağı, Aile Sağlığı Mrk. | Sağlık Bakanlığı | Sağlık yatırımlarından sorumlu bakanlık davalı gösterilir. |
| Devlet Yolu, Otoyol, Köprü, Kavşak, Bağlantı Yolu | Karayolları Genel Müdürlüğü (KGM) | Şehirlerarası ve çevre yollarında KGM sorumludur. |
| İmar Yolu, Mahalle Parkı, Çocuk Bahçesi, Meydan | İlgili Belediye Başkanlığı (İlçe / Büyükşehir) | Yolun genişliğine göre: 15 metreden geniş yollar Büyükşehir, dar yollar İlçe Belediyesi. |
| Sulama Kanalı, Baraj, Gölet, Taşkın Koruma | Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğü (DSİ) | Su yapıları ve sulama kanallarında DSİ davalıdır. |
| Yüksek Gerilim Hattı, Trafo, Pilon (Direk) Alanı | TEİAŞ / TEDAŞ / Görevli Dağıtım Şirketi | İletim hatlarında TEİAŞ, şehir içi dağıtımda ilgili elektrik dağıtım şirketi. |
| Doğalgaz Boru Hattı ve Basınç Düşürme İstasyonu | BOTAŞ / Şehir Gaz Dağıtım Şirketi | Ana iletim hatlarında BOTAŞ Genel Müdürlüğü sorumludur. |
[!WARNING] Devir Protokolü Tuzağı: Örneğin Karayolları Genel Müdürlüğü bir yolu yapıp fiilen el attıktan sonra, şehir içi geçiş protokolü ile yolu Büyükşehir Belediyesi'ne devretmişse; davanın açıldığı tarihte yol kimin sorumluluğundaysa husumet o idareye yöneltilmelidir. Yanlış idareye dava açılması halinde karşı vekalet ücreti riski doğar.
6. Dava Türü ve Yargılama Usulü: HMK m. 109 Kısmi Dava Şartı
6.1 Belirsiz Alacak Davası (HMK 107) Kaldırıldı!
7589 sayılı Kanun ile Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 107. maddesinde düzenlenen "Belirsiz Alacak Davası" Türk hukuk sisteminden tamamen yürürlükten kaldırılmıştır.
Bu sebeple güncel uygulamada kamulaştırmasız el atma davaları:
- Fazlaya ilişkin talep ve dava hakları saklı tutularak HMK m. 109 Kısmi Dava şeklinde açılmalıdır.
- Dava açılırken sembolik bir zemin bedeli (örneğin 10.000 TL) ve 5 yıllık sembolik ecrimisil bedeli (örneğin 5.000 TL) gösterilerek nispi peşin harç yatırılır.
- Mahkemece oluşturulacak 3 veya 5 kişilik bilirkişi kurulu marifetiyle mahallinde keşif yapılıp gerekçeli bilirkişi raporu dosyaya sunulduktan sonra, davacı vekili HMK m. 109/4 uyarınca tek bir dilekçe ile iddianın genişletilmesi yasağına tabi olmaksızın dava değerini gerçek rakama yükseltir (ıslah / değer artırımı yapar) ve eksik bakiye nispi harcı tamamlar.
- Artırılan kısım için de zamanaşımı ilk dava tarihinde kesilmiş sayılır.
7. Taşınmazın Bedelinin Tespiti ve Değerleme İlkeleri
Kamulaştırmasız el atma davalarında taşınmazın bedeli, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 11. ve 12. maddeleri kıyasen uygulanarak tespit edilir.
7.1 Arsalarda Emsal Satış Karşılaştırma Yöntemi (m. 11/1-g)
Taşınmaz imar planı içinde yer alıyor veya belediye hizmetlerinden (yol, su, elektrik, çöp toplama vb.) fiilen yararlanıyorsa arsa vasfındadır.
Arsa değerlemesinde Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin yerleşik kuralları:
- Dava Tarihinden Önceki Emsaller: Değerleme tarihi dava tarihidir. Emsal olarak seçilecek taşınmazın satış tarihi mutlaka dava tarihinden önce olmalıdır.
- Özel Amaçlı Satışlar Emsal Olamaz: Akraba arası satışlar, kamulaştırma tehdidi altındaki satışlar, bağışlar, icra ihaleleri, banka ve şirket birleşmeleri emsal kabul edilmez; serbest piyasa alım-satımları esas alınmalıdır.
- Objektif Değer Artırıcı ve Eksiltici Unsurlar: Dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmaz; yüzölçümü, geometrik yapısı, ana caddeye cephesi, köşe başı olması, merkezi yerlere ve kamu kurumlarına yakınlığı, imar inşaat hakkı (KAKS/Emsal) yönlerinden ayrı ayrı kıyaslanarak puanlama yapılır.
- DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) Kesintisi: Dava konusu taşınmazdan daha önce imar uygulaması sırasında bedelsiz terk (DOP) kesilip kesilmediği araştırılır. Kesilmemiş ise emsal satıştan %45'e kadar DOP indirimi uygulanabilir.
Arsa Emsal Kıyaslama Örneği (Matris Tablosu):
Dava konusu taşınmaz 1.000 m² büyüklüğünde konut imarlı bir arsadır:
| Değerleme Kriteri | Dava Konusu Arsa | Emsal Arsa (Yakın Parsel) | Karşılaştırma & Katsayı |
|---|---|---|---|
| Satış Tarihi / Endeks | Dava Tarihi: 2026 | Satış Tarihi: 2024 (2.500 TL/m²) | ÜFE Endeksi ile Güncelleme: 4.000 TL/m² |
| Konum & Cadde Cephesi | 30 metrelik Bulvara Cepheli | Ara Sokakta | + %20 Üstünlük |
| İmar Durumu / Emsal | E: 1.50 (Konut + Ticaret) | E: 1.20 (Salt Konut) | + %15 Üstünlük |
| Yüzölçümü ve Geometri | 1.000 m² Düzgün Dikdörtgen | 350 m² Üçgen Parsel | + %10 Üstünlük |
| Topografya & Zemin | Düz Zemin, Hafriyatsız | Eğimli, İstinat Duvarı Gerekli | + %5 Üstünlük |
| Nihai Metrekare Birim Fiyatı | — | — | 6.000 TL / m² |
| Toplam Zemin Bedeli | 1.000 m² x 6.000 TL/m² | — | 6.000.000 TL |
7.2 Tarım Arazilerinde Net Gelir Yöntemi ve Kapitalizasyon Faizi (m. 11/1-f)
Taşınmaz imar planı dışında, tarımsal faaliyet yapılan veya yapılmaya elverişli bir parsel ise arazi vasfındadır.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin yerleşik arazi değerleme formülü:
- Mutat Münavebe Ürünleri: İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğü'nden o bölgede ekimi mutat olan ürünlerin (örneğin Buğday - Ayçiçeği - Arpa münavebesi) dekar başına asgari-azami verim miktarları, resmi toptan satış fiyatları ve üretim masrafları celbedilir.
- Brüt Gelir - Masraf = Net Gelir: Dekar başına brüt gelirden üretim masrafları (tohum, gübre, mazot, hasat, işçilik) düşülerek net rant bulunur.
- Kapitalizasyon Faizi: Arazinin vasfına göre Yargıtay'ca uygulanan oranlar:
- Sulu Tarım Arazilerinde: %4 (Yüzde Dört)
- Kuru Tarım Arazilerinde: %5 (Yüzde Beş)
- Konumu, yerleşim yerine yakınlığı veya ulaşım imkanlarına göre arazinin değerinde objektif değer artışı (en çok %50-%100) uygulanabilir.
Kuru Tarım Arazisi Hesaplama Tablosu (Örnek: 10 Dekar Arazi):
| Münavebe Ürünü | Dekar Verimi (kg) | Satış Fiyatı (TL/kg) | Brüt Gelir (TL/da) | Masraf (TL/da) | Net Gelir (TL/da) |
|---|---|---|---|---|---|
| Buğday (1. Yıl) | 350 kg | 12,00 TL | 4.200 TL | 2.200 TL | 2.000 TL |
| Nohut / Arpa (2. Yıl) | 200 kg | 22,00 TL | 4.400 TL | 2.000 TL | 2.400 TL |
| Yıllık Ortalama Net Rant | — | — | — | — | 2.200 TL / da |
| Kapitalizasyon Faizi (%5) | — | — | — | — | 2.200 / 0,05 = 44.000 TL / da |
| 10 Dekar Arazi Bedeli | — | — | — | — | 440.000 TL (Objektif artış hariç) |
7.3 Yapılar ve Ağaçlar (Muhdesat Bedeli)
- Yapılar (Binalar, Duvarlar, Sundurma): Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın dava tarihindeki resmi yapı yaklaşık birim maliyetleri cetvelinden yapının sınıfına (örneğin III. Sınıf B Grubu) göre metrekare fiyatı belirlenir. Yapının yaşına göre yıpranma payı (amortisman) düşülerek net bina değeri tespit edilir.
- Ağaçlar (Zirai Muhdesat): Tarım İlçe Müdürlüğü'nün yaş, cins, verim durumu ve bakım şartlarına göre belirlediği maktu ağaç rayiç tablosu uygulanır.
8. Kısmen Kamulaştırma ve Değer Azalışı / Artışı (2942 s. K. m. 12)
İdare taşınmazın tamamına değil de bir kısmına el koyduğunda geride kalan alanın durumu 2942 sayılı Kanun'un 12. maddesi kapsamında değerlendirilir:
- Arta Kalan Kısımda Değer Azalışı: El atma nedeniyle geriye kalan taşınmazın yüzölçümü çok küçülür, geometrisi bozulur, yola cephesi kesilir veya tarımsal işletme bütünlüğü kaybolursa; arta kalan kısmın değerinde meydana gelen değer azalış oranı bilirkişilerce belirlenir. Bu değer azalışı kamulaştırmasız el atma tazminatına ilave edilir. Kanun gereğince değer azalış oranı, kamulaştırılan kısmın bedelinin %50'sini geçemez.
- Taşınmazın Kalan Kısmının İşe Yaramaz Hale Gelmesi: Kalan kısım imar mevzuatı uyarınca tek başına yapı yapmaya elverişsiz kalırsa ya da tarımsal vasfını yitirirse, malik idarenin el atmasından haberdar olduğu tarihten itibaren 30 gün içinde yazılı başvuru yaparak kalan kısmın da kamulaştırılmasını zorunlu kılabilir. İdare reddederse malik kalan kısmın da bedelini dava yoluyla tahsil eder.
- Arta Kalan Kısımda Değer Artışı: El atılan kamu hizmeti (örneğin ana kavşak, prestijli bulvar) geride kalan arsanın değerini aşırı yükseltmişse, meydana gelen değer artışı tazminat bedelinden mahsup edilir; ancak bu mahsup kamulaştırılan bedelin %50'sinden fazla olamaz.
9. İrtifak Hakkı Kamulaştırmasız El Atma (TEİAŞ / BOTAŞ / Enerji Hatları)
Taşınmazın üzerinden enerji nakil hattı, yüksek gerilim teli, doğalgaz veya petrol boru hattı geçirildiğinde mülkiyet idareye geçmez; taşınmaz üzerinde irtifak hakkı (geçit veya irtifak koridoru) kurulur.
9.1 Değer Düşüklüğü Formülü
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin yerleşik içtihatlarına göre irtifak hakkı bedeli:
- Yasal Tavanlar:
- Tarım Arazilerinde: İrtifak değer düşüklüğü oranı kural olarak %35'i geçemez.
- Arsa Vasfındaki Taşınmazlarda: İrtifak koridoru inşaat alanını kısıtladığı için değer düşüklüğü oranı %50'yi geçemez.
- Pilon (Direk) Yeri Hesabı: Enerji nakil hattı direğinin oturduğu zemin alanı (örneğin 100 m²) için irtifak değil, mülkiyet kamulaştırma bedeli tam olarak ödenir; kalan hat altı koridoru için ise irtifak değer düşüklüğü hesaplanır.
Sayısal İrtifak Hesaplama Örneği:
- Taşınmaz: 10.000 m² Arsa (Metrekare Rayici: 1.000 TL $ ightarrow$ Toplam Değer: 10.000.000 TL)
- Pilon Yeri: 100 m² (Mülkiyet el atması) $ ightarrow 100 imes 1.000 = \mathbf{100.000 ext{ TL}}$
- Kalan Alan: 9.900 m²
- İrtifak Koridoru Alanı: 1.500 m²
- İrtifak Oranı: $(1.500 imes 50) / 9.900 = \mathbf{%7,57}$
- İrtifak Bedeli: $9.900.000 imes %7,57 = \mathbf{749.430 ext{ TL}}$
- Toplam Ödenecek Tazminat: $100.000 + 749.430 = \mathbf{849.430 ext{ TL}}$
10. Geriye Dönük 5 Yıllık Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Hesabı
Fiili el atma halinde mülk sahibi, arazisinden mahrum kaldığı süre için Türk Medeni Kanunu m. 995 gereğince haksız işgal tazminatı (ecrimisil) talep etme hakkına sahiptir:
- 5 Yıllık Zamanaşımı: Ecrimisil talepleri TBK m. 147 uyarınca 5 yıllık zamanaşımına tabidir. Dava tarihinden geriye doğru en çok 5 yıllık dönem için ecrimisil istenebilir.
- Kademeli Yasal Faiz: Her bir yılın tahakkuk eden ecrimisil bedeline o yılın sonundan itibaren kademeli yasal faiz işletilir.
- Hesaplama Kriteri: Taşınmaz arsa ise civardaki benzer emsal arsaların yıllık boş arsa kira getirileri; tarım arazisi ise arazinin yıllık icar (kira) bedeli veya getireceği net zirai gelir esas alınır.
11. Faiz Türü, Oranı ve Başlangıç Tarihi
Kamulaştırmasız el atma davalarında faiz konusu mülk sahibinin enflasyon karşısında ezilmemesi için en kritik unsurlardan biridir:
- Faiz Türü: Anayasa'nın 46. maddesinin son fıkrası gereğince:
"Kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz oranı uygulanır." Yargıtay yerleşik içtihatları doğrultusunda, kamulaştırmasız fiili el atma tazminatına kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faiz (6183 sayılı Kanun tecil faizi veya ticari avans faizi) yürütülmelidir.
- Faiz Başlangıç Tarihi:
- Dava Tarihi: Dava dilekçesinde talep edilen kısım için dava tarihinden itibaren faiz başlar.
- Islah / Artırım Tarihi: Bilirkişi raporundan sonra artırılan kısım için ıslah dilekçesinin verildiği tarihten itibaren faiz işletilir.
- Ecrimisilde Faiz: Ecrimisil alacağına her bir dönemin sonundan itibaren yasal faiz işletilir.
12. Harç, Vekalet Ücreti ve Yargılama Giderleri
- Harç Rejimi: Kamulaştırmasız el atma davaları nispi harca tabidir. Dava açılırken dava değerinin 1/4'ü peşin nispi harç olarak yatırılır; karar kesinleştiğinde bakiye harç davalı idareden tahsil edilir.
- İdarenin Harç Muafiyeti: Davalı idare (örneğin Karayolları, DSİ veya Bakanlıklar) harçtan muaf olsa dahi, davacı mülk sahibinin peşin yatırdığı harçların yargılama gideri olarak davalı idareden alınarak davacıya verilmesine karar verilir.
- Vekalet Ücreti: Davacı lehine hükmedilen tazminat bedeli üzerinden Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi (AAÜT) Üçüncü Kısım uyarınca nispi vekalet ücreti takdir edilir.
13. Mahkeme Kararının İcrası ve 2942 Sayılı Kanun Ek Madde 4 Tuzağı!
Davanın kazanılması ve mahkeme ilamının alınmasından sonra avukatların en çok düştüğü büyük usuli tuzak doğrudan ilamlı icra takibi başlatmaktır.
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun Ek 4. maddesi açık ve emredicidir:
"Bu Kanun uyarınca mahkemelerce hükmedilen bedel, tazminat, vekâlet ücreti ve yargılama giderleri, davacının veya vekilinin davalı idareye yazılı şekilde bildireceği banka hesap numarasına, bu bildirim tarihinden itibaren, otuz gün içinde yatırılır. Bu süre içinde ödeme yapılmaması halinde, genel hükümler dairesinde icra olunur."
- 30 Günlük Yasal Bekleme Şartı: İdareye banka hesap numarası yazılı olarak bildirilip tebliğden itibaren 30 günlük yasal ödeme süresi dolmadan icra takibi başlatılamaz.
- Şikayet ile İptal Riski: 30 günlük süre dolmadan açılan takipler borçlu idarenin şikayeti üzerine icra mahkemesince takibin iptaline ve davacı aleyhine yargılama gideri ile vekalet ücretine hükmedilmesine yol açar.
- Teminatsız Tehiri İcra: İdare istinaf veya temyiz aşamasında tehiri icra (icranın geri bırakılması) talep ettiğinde İİK m. 36 uyarınca teminat mektubu sunma zorunluluğundan muaftır.
14. Uygulamaya Yönelik 4 Adet Eksiksiz Dilekçe Şablonu
Dilekçe 1: Fiili El Atma Nedeniyle Bedel ve Ecrimisil Dava Dilekçesi (Asliye Hukuk)
NÖBETÇİ ASLİYE HUKUK MAHKEMESİNE
[Şehir Adı]
DAVACI : [Davacı Adı Soyadı / TC Kimlik No]
[Adres Bilgisi]
VEKİLİ : [Vekil Avukat Adı Soyadı] - [Baro Sicil No / UETS Adresi]
DAVALI : [Yatırımcı İdare Adı - Örn: Karayolları Genel Müdürlüğü / İlgili Belediye]
[İdare Adresi]
DAVA KONUSU : Kamulaştırmasız fiili el atma sebebiyle taşınmaz bedelinin tespiti ile
idare adına tescili/terkini ve geçmişe dönük 5 yıllık ecrimisil talebidir.
DAVA DEĞERİ : [Harca Esas Kısmi Değer - Örn: 10.000 TL Zemin Bedeli + 5.000 TL Ecrimisil]
(HMK m. 109 uyarınca Fazlaya İlişkin Haklarımız Saklıdır)
AÇIKLAMALAR :
1. Müvekkil, [İl], [İlçe], [Mahalle/Köy], [Ada No], [Parsel No] sayılı ve [Yüzölçümü m²]
yüzölçümlü taşınmazın tapuda kayıtlı malikidir (Tapu kaydı Ek-1).
2. Davalı idare, herhangi bir kamulaştırma kararı almaksızın ve müvekkile bedel ödemeksizin
anılan taşınmazın [El Atılan Alan m²] m²'lik kısmına fiilen el koymuş; asfalt yol/kaldırım/park
yaparak kamu hizmetine tahsis etmiştir.
3. Müvekkilin mülkiyet hakkı Anayasa'nın 35. ve 46. maddelerine, 16.05.1956 tarih ve 1/6 sayılı
Yargıtay İBK kararına aykırı olarak gasp edilmiştir. Fiili el atma haksız fiil niteliğinde olup
herhangi bir zamanaşımına tabi değildir.
4. Bu doğrultuda taşınmazın dava tarihindeki serbest piyasa rayiç bedelinin tespiti ile dava
tarihinden geriye dönük son 5 yıllık dönem için kademeli yasal faiziyle ecrimisil talep etme
zorunluluğu doğmuştur. HMK m. 107 yürürlükten kalktığından, işbu dava HMK m. 109 uyarınca
kısmi dava olarak ikame edilmiştir.
HUKUKİ SEBEPLER : T.C. Anayasası m. 35 ve 46, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, TMK m. 683 ve 995,
HMK m. 109 ve ilgili yasal mevzuat.
DELİLLER : Tapu kaydı, imar durumu, uydu fotoğrafları, mahallinde keşif, bilirkişi
incelemesi, emsal satışlar, tanık beyanları ve sair her türlü yasal delil.
SONUÇ VE İSTEM : Yukarıda arz ve izah olunan nedenlerle;
1. Davamızın KABULÜ ile fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydıyla;
a) Şimdilik [10.000,00 TL] kamulaştırmasız el atma tazminatının dava tarihinden itibaren işleyecek
kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faiziyle birlikte davalı idareden tahsiline,
b) Şimdilik [5.000,00 TL] ecrimisil bedelinin dönem sonlarından itibaren kademeli yasal faiziyle
birlikte davalıdan tahsiline,
2. Bedeline hükmedilen el atılan kısmın tapu kaydının iptali ile davalı idare adına tesciline/yol
olarak terkinine,
3. Yargılama giderleri ve nispi vekalet ücretinin davalı idareye tahmiline karar verilmesini saygıyla
vekaleten talep ederiz. [Tarih]
Davacı / Başvuran / Vekili
[İsim Soyisim / İmza]
Dilekçe 2: Hukuki El Atma (İmar Kısıtlılığı) İdareye Başvuru Dilekçesi (İYUK m. 13)
[İLGİLİ YATIRIMCI İDARE BAŞKANLIĞINA / GENEL MÜDÜRLÜĞÜNE]
[Şehir Adı]
TALEP EDEN (MALİK) : [Adı Soyadı / TC Kimlik No]
[Adres Bilgisi]
VEKİLİ : [Vekil Avukat Adı Soyadı] - [UETS Adresi]
KONU : İmar kısıtlılığı (hukuki el atma) sebebiyle 2577 sayılı İYUK m. 13 uyarınca
kamulaştırma işlemlerinin yapılması veya tazminat ödenmesi talebidir.
TAŞINMAZ BİLGİSİ : [İl], [İlçe], [Mahalle], [Ada No], [Parsel No]
AÇIKLAMALAR :
1. Müvekkile ait yukarıda bilgileri yazılı taşınmaz, yürürlükteki 1/1000 ölçekli Uygulama İmar
Planında [Okul / Park / Sağlık Tesisi Alanı] olarak kamu hizmetine ayrılmıştır.
2. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 10. maddesi uyarınca imar planının kesinleşmesinden itibaren 5 yıllık
yasal imar programı süresi çoktan dolmuş olmasına karşın, idarenizce taşınmaz kamulaştırılmamış;
üzerinde inşaat yapma yasağı sürdürülerek mülkiyet hakkı süresiz kısıtlanmıştır.
3. Anayasa Mahkemesi'nin 16.01.2025 tarih ve E.2024/135, K.2025/20 sayılı iptal kararı (30.04.2025 tarih ve 32886 sayılı R.G.) ile Uyuşmazlık Mahkemesi'nin yerleşik içtihatları doğrultusunda hukuki el atmalarda tam yargı davası öncesi işbu başvurunun yapılması yasal dava şartıdır.
SONUÇ VE İSTEM : Taşınmazın 30 gün içinde fiilen kamulaştırılarak güncel serbest piyasa
bedelinin tarafımıza ödenmesini, aksi takdirde İdare Mahkemesi nezdinde Tam Yargı Davası
açılacağını ve yargılama giderleri ile vekalet ücretinin idarenize yükleneceğini ihtaren bildiririz. [Tarih]
Davacı / Başvuran / Vekili
[İsim Soyisim / İmza]
Dilekçe 3: HMK m. 109 Kısmi Dava Islah / Değer Artırım Dilekçesi
[Şehir Adı] [ . ] ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ HÂKİMLİĞİNE
DOSYA NO : 2026/[ ... ] Esas
DAVACI : [Davacı Adı Soyadı]
VEKİLİ : [Vekil Avukat Adı Soyadı]
DAVALI : [Davalı İdare Adı]
KONU : Bilirkişi raporu doğrultusunda HMK m. 109 uyarınca dava değerinin artırılması
(ıslah) ve bakiye nispi harcın ikmali talebimizdir.
AÇIKLAMALAR :
1. Mahkemeniz dosyasında aldırılan [Tarih] havale tarihli 3 kişilik uzman bilirkişi heyeti raporunda;
dava konusu taşınmazın kamulaştırmasız el atılan zemin bedeli [ ... ] TL, 5 yıllık ecrimisil bedeli ise
[ ... ] TL olarak tespit edilmiştir. Rapor usul ve yasaya uygundur.
2. HMK m. 109 uyarınca fazlaya ilişkin haklarımız saklı tutularak kısmi dava olarak açtığımız
davada talep sonucumuzu bilirkişi raporu doğrultusunda artırıyoruz:
- Zemin Tazminatı Talebimiz : İlk talep [10.000 TL] + Artırılan [ ... TL] = Toplam [ ... TL]
- Ecrimisil Talebimiz : İlk talep [5.000 TL] + Artırılan [ ... TL] = Toplam [ ... TL]
- Toplam Dava Değeri : [ ... TL]
SONUÇ VE İSTEM : Islah talebimizin kabulü ile toplam [ ... TL] kamulaştırmasız el atma tazminatı ve
ecrimisilin dava ve ıslah tarihlerinden itibaren yasal faiziyle davalı idareden tahsiline karar
verilmesini vekaleten arz ve talep ederiz. [Tarih]
Davacı / Başvuran / Vekili
[İsim Soyisim / İmza]
Dilekçe 4: İlam Sonrası İdareye 2942 Sayılı Kanun Ek Madde 4 Banka Hesap Bildirim Dilekçesi
[DAVALI YATIRIMCI İDARE GENEL MÜDÜRLÜĞÜNE / BAŞKANLIĞINA]
[Şehir Adı]
TALEP EDEN (ALACAKLI) : [Adı Soyadı / TC Kimlik No]
VEKİLİ : [Vekil Avukat Adı Soyadı] - [UETS Adresi]
BORÇLU İDARE : [İlgili İdare Adı]
KONU : 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu Ek Madde 4 uyarınca mahkeme ilamına
bağlı alacağın ödenmesi için banka hesap numarası bildirilmesidir.
MAHKEME İLAMI : [Şehir] [ . ] Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2026/[ ... ] E., 2026/[ ... ] K.
sayılı ve [Tarih] tarihli gerekçeli kararı.
AÇIKLAMALAR :
1. Ekte sunulan mahkeme kararı ile idareniz aleyhine [ ... ] TL asıl alacak, [ ... ] TL ecrimisil,
[ ... ] TL yargılama gideri ve [ ... ] TL ilam vekalet ücretine hükmedilmiştir.
2. 2942 sayılı Kanun'un Ek 4. maddesi uyarınca, işbu dilekçenin tebliğinden itibaren 30 GÜN İÇİNDE
aşağıda belirtilen banka hesabına ödeme yapılmasını talep ederiz:
BANKA ADI : [Banka Adı]
ŞUBE ADI / KODU : [Şube Adı / Kodu]
IBAN NO : TR[ ... ]
HESAP SAHİBİ : [Hesap Sahibi Adı Soyadı / Avukat Ahzu Kabz Yetkili]
3. Belirtilen 30 günlük yasal süre içinde ödeme yapılmaması halinde ilamlı icra takibi başlatılacağı
ve icra harç/giderlerinin idarenizden tahsil edileceği ihtaren bildirilir. [Tarih]
Davacı / Başvuran / Vekili
[İsim Soyisim / İmza]
15. Sıkça Sorulan Sorular (Detaylı 10 Soru & Cevap)
1. Arsamdan belediye izinsiz yol geçirdi, doğrudan Asliye Hukuk Mahkemesi'nde dava açabilir miyim?
Evet. İdarenin fiili el atması haksız fiil niteliğinde olduğundan dava öncesinde idareye uzlaşma veya başvuru yapma zorunluluğu yoktur. Taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi'nde doğrudan bedel ve 5 yıllık ecrimisil davası açabilirsiniz.
2. İmar planında arsam 10 yıldır okul alanı görünüyor ama okul yapılmadı. Hangi mahkemeye gitmeliyim?
Anayasa Mahkemesi'nin 16.01.2025 tarihli ve E.2024/135, K.2025/20 sayılı iptal kararı (30.04.2025 tarih ve 32886 sayılı R.G.) neticesinde, fiili işgal içermeyen salt imar planı kısıtlılıklarında İdare Mahkemesi'nde Tam Yargı Davası açılmalıdır. Dava açmadan önce 2577 sayılı İYUK m. 13 uyarınca idareye yazılı başvuru yapılması zorunlu bir dava şartıdır.
3. Parselimin bir kısmından yol geçmiş, bir kısmı ise park alanında kalmış. İki ayrı dava mı açmalıyım?
Hayır. Uyuşmazlık Mahkemesi'nin "Bütünlük İlkesi" uyarınca dava bölünemez; taşınmazın hem fiilen el atılan hem de hukuken kısıtlanan kısmının bedeli birlikte tek bir dava ile Asliye Hukuk Mahkemesi'nden talep edilir.
4. Kamulaştırmasız el atmada geçmişe dönük zamanaşımı var mıdır?
Hayır. Fiili el atmada hiçbir zamanaşımı veya hak düşürücü süre yoktur. Anayasa Mahkemesi'nin Geçici 6. madde iptalleri sebebiyle, idare arsanıza 40 yıl önce el atmış olsa bile güncel serbest piyasa rayici üzerinden dava açabilirsiniz.
5. Mahkeme kararını hemen icraya koyup idarenin hesaplarına haciz koyabilir miyiz?
Hayır. 2942 sayılı Kanun Ek Madde 4 gereğince mahkeme kararı alındıktan sonra önce davalı idareye banka hesap numarası yazılı bildirilerek 30 günlük yasal ödeme süresi tanınmalıdır. Bu süre beklenmeden açılan icra takipleri icra mahkemesince iptal edilir.
6. Davayı hangi idareye karşı açmalıyım?
Sadece imar planını onaylayan belediyeye değil; arsanın tahsis edildiği kamu hizmetini yürüten yatırımcı idareye karşı açılmalıdır (Okul için MEB, Hastane için Sağlık Bakanlığı, Otoyol için Karayolları Genel Müdürlüğü, Sulama kanalı için DSİ).
7. Hisseli (paylı) arazide diğer hissedarlar dava açmak istemiyor, ben tek başıma dava açabilir miyim?
Evet. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin yerleşik içtihatları uyarınca kamulaştırmasız el atma davalarında paydaşlar arasında zorunlu dava arkadaşlığı yoktur. Her paydaş kendi hissesi oranında tek başına bağımsız dava açabilir.
8. Arsamdan yüksek gerilim hattı geçti, arsamın tamamının parasını alabilir miyim?
Eğer direk (pilon) dikildiyse direk yerinin mülkiyet bedelini; havadan geçen hat altı koridoru için ise irtifak hakkı değer düşüklüğü tazminatını alırsınız. Hat sebebiyle arsanın kalanında bina yapma imkanı tamamen biterse kalan kısmın da kamulaştırılmasını isteyebilirsiniz.
9. Dava ne kadar sürer ve dava masraflarını kim öder?
Kamulaştırmasız el atma davaları keşif, bilirkişi raporu ve itiraz süreçleriyle birlikte yerel mahkemede ortalama 8-14 ay sürer. Dava kabul edildiğinde peşin ödediğiniz keşif, bilirkişi ve harç masrafları ile yasal vekalet ücreti davalı idareden tahsil edilerek size ödenir.
10. Davayı açarken bedeli tam olarak bilmek zorunda mıyım?
Hayır. HMK m. 109 uyarınca dava kısmi dava olarak açılır; harca esas küçük bir değer gösterilir. Bilirkişi keşfi yapılıp arsanızın gerçek milyonluk değeri tespit edildiğinde dava değeri tek bir dilekçeyle o tutara yükseltilir (ıslah edilir).